Как правильно заключить договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения?

После открытия рынка земли один из самых распространенных вопросов от владельцев участков сельскохозяйственного назначения и их потенциальных покупателей – как правильно заключить договор купли-продажи такой земли? Поэтому, рассказываем алгоритм.

1️⃣ Подготовка документов

Для продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (пая) (далее — с/х участка) владельцу следует подготовить документы, подтверждающие права, обязательства и ограничения по использованию с/х участка:

☑️ подтверждение права собственности на участок

Следует получить выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество/ Державного реєстра речових прав не нерухоме майно (далее ДPPП) или иметь другой документ, подтверждающий право собственности на участок (государственный акт, свидетельство о праве собственности).

Если у ДРРП право собственности на участок не зарегистрировано – его можно зарегистрировать в центре предоставления административных услуг (ЦНАП) или у нотариуса при заключении договора купли-продажи участка.

☑️ выписка из Государственного земельного кадастра/ Державного земельного кадастру (ДЗК)

Продажа с/х участка, которому не присвоен кадастровый номер, невозможна❗️

Получить выписку из государственного земельного кадастра (далее — ДЗК) можно онлайн на сайте Госгеокадастра (https://land.gov.ua).

При его отсутствии следует у землеустроительной организации заказать документацию по землеустройству, на основании которой осуществляется регистрация в ГЗК.

2️⃣. Формирование цены

Цена 💰 продажи с/х участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), до 1 января 2030 года не может быть меньше их нормативной денежной оценки.

Для определения рыночной стоимости с/х участка нужно заказать экспертную денежную оценку.

Выдержку из технической документации о нормативной денежной оценке с/х участка можно получить онлайн на сайте Госгеокадастра.

3️⃣. Выбор нотариуса

Договор купли-продажи с/х участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Оно производится по местонахождению участка или по месту регистрации одной из сторон договора.

4️⃣. Преимущественное право арендатора

При продаже с/х участка, находящегося в долгосрочной аренде, следует учитывать преимущественное право арендатора на приобретение этого участка.

Для этого не позднее чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи следует подать нотариусу, удостоверяющему договор, заявление о государственной регистрации намерения продажи с/х участка. К заявлению следует добавить проект договора, где указать цену и условия продажи.

☝️ Цена продажи с/х участка не обязательно должна совпадать с экспертной денежной оценкой.

Нотариус должен уведомить арендатора о намерении владельца продать участок. Принять решение о приобретении участка по предложенной цене арендатор должен за месяц.

Преимущественное право арендатор может передать другому лицу, о чем должен в письменном виде ✍️ сообщить владельцу участка.

В случае отказа 🙅‍♀️ арендатора от преимущественного права на выкуп, собственник земли имеет право продать участок другому лицу, но на тех же условиях и по цене не ниже той, которая предлагалась арендатору.

Арендатор с/х участка имеет преимущественное право покупки этого участка во вторую очередь, то есть в случае отсутствия субъекта первой очереди или в случае его отказа от покупки. В первую очередь преимущественное право имеет лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения при определенных условиях. Механизм реализации преимущественного права одинаков.

Если участок не находится в аренде и отсутствуют спецразрешения, предусмотренные этим пунктом действия не производятся.

5️⃣. Требования к покупателю

Право продавать и покупать с/х участок должны:

👉 до 2024 года только граждане Украины, но не более 100 га в руки одного человека;

👉 с 1 января 2024 года наряду с физическими лицами – также юридические лица, акционерами/участниками которых являются исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины, но не более 10 тыс. га для одного физического и юридического лица.

Продажа с/х участков запрещена:

❎ иностранцам до решения референдума;

❎ гражданам государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;

❎ членам террористических организаций;

❎ если к покупателю или его родственникам применены санкции в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков.

6️⃣. Проверка законности соглашения

При удостоверении договора купли-продажи с/х участка нотариус проверяет законность сделки на момент ее заключения, в частности, соблюдение установленных требований к покупателю.

В то же время нотариус не обязан проверять наличие судебных споров относительно участка. Эту информацию можно проверить самостоятельно в Едином государственном реестре судебных решений по кадастровому номеру участка.

7️⃣. Заключение договора

Расчет за куплю-продажу с/х участка может производиться только в безналичной форме (на расчетный счет в банке).

При заключении договора следует платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 5% (0%, 18% в зависимости от обстоятельств) от цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже экспертной денежной оценки участка. Кроме того, уплачивается военный сбор в размере 1,5% (при уплате НДФЛ) и государственная пошлина в размере 1% от цены договора.

При наличии необходимых документов и уплаты налогов нотариус удостоверяет ✅ договор и проводит государственную регистрацию права собственности на участок. Новому владельцу бесплатно выдается выписка из ДРП и соответствующие изменения вносятся в ДЗК.

Если у Вас возникают вопросы правового характера, за консультацией можно обратиться в Измаильский местный центр по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи по адресу:

г. Измаил, пр. Мира, 23 или в его секторы (Болградское бюро правовой помощи: г. Болград, ул. Инзовская, 170, тел. .: (04846) 40426;Килийское бюро правовой помощи: г. Килия, пр-т Мира, 77, тел.: (04843) 44088; Ренийское бюро правовой помощи: г. Рени, ул., 28 июня, 125, тел.: (04841) 40271)

Измаильский местный центр по предоставлению

безоплатной вторичной правовой помощи

✅ Стань частью сообщества "Угол Обзора" в facebook и пригласи друзей!

✅ Кратко и по сути. Подписывайтесь на наш Telegram-канал

✅ Поддержи нас в Instagram